地王“沉睡” 高价地成“烫手山芋”

近来，国内不少城市频频出现土地流拍，被外界视为“楼市降温”的重要信号。记者在成都、贵阳、南昌等地调查发现，在房价下行，利润空间不断压缩的情况下，曾经的“地王”最稳妥的生存方式变成“睡觉”，如何处置高价竞拍地渐成难题。

流拍重回历史高位，部分呈断崖跌落

今年10月10日，江西省南昌市推出4宗经营性地块，均以底价及低溢价成交，成交金额约6.51亿元，较起始总价仅溢价1150万元。

而在一个多月前，经历了挂牌、终止拍卖、重新挂牌之后，当地热门区域九龙湖6宗地块对外竞拍，尽管地理位置优越，最终由于无人报名导致交易失败。

南昌的情况不是个案。今年以来，许多中西部城市土地流拍愈演愈烈。8月，贵州省贵阳市也有12宗地超过64万方土地流拍。其中11宗流拍土地用途为商业、住宅、商住，流拍占比达到了90%，其中包括云岩区三马片区的G(18)064-066号商住用地。

“三马片区是贵阳的传统老工矿聚集区，尽管地理位置很好，但开发难度较大。”云岩区棚改办主任杨益表示。记者注意到，相比之下，发展成熟的观山湖片区土地依然受到了追捧。

在成都，据不完全统计，今年流拍或因故终止出让的土地已经达到22宗，零溢价成交的土地在40宗以上，整体溢价率大幅下降，房企拿地趋稳。此外，成都土地出让价格也在下降，今年前三季度土地出让金合计508.6亿元，同比去年下降28%。

记者梳理发现，今年以来，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，呈整体降温趋势。中国指数研究院数据显示，今年前三季度，全国300个城市住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

“地价高企、房价受限”加剧观望情绪

记者调查发现，当前中西部土地市场出现疲态，一方面是由于地价相比于前两年已经处于高位，受土地出让条件严苛、政策趋紧等影响，品牌房企拿地更趋谨慎;另一方面，部分开发企业前期疯狂拿地抢占市场、资金压力上升，如今正处于回归理性的调适阶段。

“2015年左右，很多中西部县市1000元每平方米的楼面价就可以拿地。2017年以后，2000元每平方米都拿不到地，有些县市的楼面价已经到了3000多元每平方米，现在已经过了拿地的最好时机。”一位国内知名房企区域负责人坦言。

以成都为例，2017年土拍市场竞争激烈，成都开发商疯狂拿地。全年土地的溢价率极高，许多地块的楼面价甚至追赶上房价。2017年成都二圈层区域的土拍市场，楼面价全面进入“万元时代”。整体的土地价格在近10年来达到高峰。

为遏制房价过快上涨，多地都出台了限房价措施，楼盘销售超过限价无法备案，同时土地出让的条件更加严格，项目开盘周期延长。如南昌市近期拍卖的土地出让须知明确，宗地成交后，在《国有建设用地使用权出让合同》中明确竞得人接受宗地商品住宅销售均价上限。宗地的商品住宅自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。同时，交付土地后9个月开工建设，自开工之日起两年内整体竣工。

“相当于各个可能有利润的口子现在都扎紧了，在企业成本控制总体稳定的情况下，利润空间已经大幅压缩了，不会无原则地去拿地。”一位房企负责人说。

高价竞拍地渐成企业“烫手山芋”

“地价趋稳，未来遏制房价不再遥远!”采访中，不少受访人士表示在当前严厉调控，以及库存较为充足、商品结构较为丰富等因素影响下，地价下跌对房价回调是一个有利条件。与此同时，也有一些“连锁反应”值得关注。

首先，高价竞拍的土地选择“沉睡”的情况日益增多，并可能由此衍生出系列金融和社会问题。2017年5月，首进南昌的名城地产(福建)有限公司在南昌朝阳新城拿下一宗纯居住用地，楼面价为13820元每平方米，刷新了此前东湖区11147元每平方米的楼面价记录，但至今没有开盘。

记者观察发现，在中西部一些城市，不少地块的楼面价与政府限价十分接近。“高成本压力下，过去一些企业可以通过另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式，来规避政府限价，现在这种渠道也被堵死了。”一位房企负责人说，土地出让价格最终还是要体现在房价上，在利润空间不断压缩的情况下，“地王”最稳妥的方式是“睡觉”。

“房企的资金都是滚动使用的，一旦被困住了，就没办法进行周转。”在这种情况下，一些房企负责人预测，今后一段时间可能会有一批中小房地产企业因资金链断裂而破产，导致金融系统的呆账坏账和“烂尾楼盘”，宜加强监控。

其次，有业内人士指出，随着土地流拍增多，越来越多的地方城投公司将介入接盘储备土地，可能存在国有资产流失风险。一些房企负责人指出，城投的核心业务和责任是开发政府指定的项目，但也有一条不成文的规定，如果商业项目没有主体接盘，城投也要去接盘。由于城投公司有一部分权力决定如何买卖土地，当其储备过量土地之后，存在低价甩卖的风险，可能带来国有资产流失，并存在腐败风险。